메캐닉스담보권건물에등기가능90일안에소송해야저당효력유지

공사대금을 받지 못한 건설업자에게가장강력한조치는메캐닉스 담보권(Mechanic‘s Lien)을건물이위치한카운티에등기하는 것이다. 가주 법은 건설업종사자나 건설 재료상이 부동산건축에들어간대금을지불받지못할경우건축된건물에담보권(Lien)을 등기할 수 있는 권리를 주고 있다. 이 담보권을 메캐닉스담보권이라고한다.메캐닉스 담보권을 설정하기위해서는다음의기본적인조건을충족해야한다. 첫째, 부동산에 공사를 했거나 재료를 제공했어야한다.

둘째, 건설업자는 공사를 하는 모든 기간 동안 공정에 필요한라이선스를소유하고있어야한다. 셋째, 메캐닉스 담보권을신청할 수 있는 금액은 공사를하는데필요한합리적인가격이어야 한다. 넷째,건축공사에재료를 제공하든가 서비스 또는노동력을 제공하는 당사자는20일 사전 통보서(20 day pre liminary notice)를 부동산의소유주 또는 제너럴 컨트랙터(General Contractor)에게 발송해야한다.

20일 사전 통보서에는 (1) 제공하는 공사의 내용 또는 재료의목록 (2) 공사를실행하는당사자의 이름과 주소 (3) 공사가진행되고있는공사현장의주소가 기입되어야한다. 20일 사전통보서는 공사를 시작 또는 재료를 제공한 후 20일안에 통보되어야한다.

다섯째, 메캐닉스 담보권은공사가 중단 또는 완료된 지 90일전 또는, 공사 완료 통지서(Notice of Completion)나 공사 중단 통지서(Notice of Cessation)를 등기한 후 60일안에 등기해야한다. 메캐닉스담보권이등기된후에도집주인이 공산 대금을 지불하지 않을경우에는부동산을차압을요구하는소송을메캐닉스담보권이등기된 후 90일 안에 제기해야한다.

소송을 90일 안에 제기 하지않을 경우, 메캐닉스 담보권은자동으로 해소 된다. 90일 안에소송을하지않았을경우건물을 차압하는 소송은 진행될수 없으나 계약위반에 따른 공사대금 지불 소송은 진행할 수있다.

때로는, 건물주와의 대금지불에 관한 협상이 지연됨으로인해서, 90일 시효가 지날 수도있는데 이런 경우에는 협상에대한조건으로메캐닉스담보권에 관한 소송기간을 연장하는합의문을작성하여카운티등기소에 등기하면, 1년까지소송기간을연장할수있다.

합의문 없이 90일 시효가 지났을 경우에는 건물에 대한 차압권리 없이 대금지불에 관한소송만진행할수있다.메캐닉스담보권에의한차압소송을 진행할 때, 소송장에는대금을지불안한건물주뿐아니라, 담보권이 설정된 건물에저당권을 설정한 모든 채권자또한소송의당사자로기입해야제삼의 담보 채권자에 대한 차압의 효력이 있다. 소송이 제기되면 건물주와 건물에 담보를설정한모든채권자에게소송장을전달해야한다.

메캐닉스 담보권이 등기되었을경우에는건물주가파산신청을 했을 경우에도 저당권의 효력은계속존재한다.

따라서파산신청에들어간건물이파산법하에서청산되었을경우, 메캐닉스 담보권보다 우선순위 저당권을 가진 채권을해결하고도잔금이남았을경우에는무담보채권자보다우선적으로권리행사를할수있다. ▷문의:(213)487-2371