상업용부동산은땅의환경상태가중요토질오염되면최소수만달러비용발생

한인사회의이민역사가길어지면서한인들의 경제력 역시 과거에 비해 많이상승하였다.

이에 따라 부동산 임대 수입을 기대할 수 있는 상업용 건물에 대한 관심은그어느때보다높아졌다. 그러므로임대수입, 보수 및 관리 비용, 그리고 세입자들의 잔여 리스 기간 등을 분석하여 정확한 수익률을 계산하고 간과할수 없는 위험 요소 등을 면밀하게 분석해야 한다. 그러나 환경 검사(Envi ronmental Survey) 등 몇 가지 항목에 대해서는 첫 상업용 부동산 투자자들이 잘 모르는 경우가 있으므로 초보상업용 부동산 구입자들이 신경 써서알아봐야한다.

우선 은행에서 융자를 받기 위해 필요한 환경조사(Environmental Survey)가 있다. 상업용 부동산은 무엇보다땅의오염문제가가장중요한요소이다.아무리좋은물건이라도건물이위치한 곳의 토질 등의 오염여부는 가치에 영향을 줄 수 밖에 없다. 특히 주변에 세탁소나 세차장, 또는 자동차 정비소가 있다면 토질의 오염 여부를 주의깊게관심갖고알아봐야한다.

이 환경조사보고(Environmental Survey Report)는 크게 두 가지 과정이 있다. 환경검사 업체들은 해당 부동산 주변으로 과거 가스나 기름 누출 기록 등이 있었는지를 관련 기관에서 열람해서 ‘Phase I’ Report 를제공한다.하지만만약오염이의심된다면‘Phase II’ 를해야된다.

‘Phase II’ 는 토질 검사를 하는 것인데 실제로 현장에 나가서 토양(Soil)샘플을 채취하여 분석해서 오염여부를확인하는 것이다. 참고로 ‘Phase I’ 검사비용은 2500~3500달러 수준이며 주로 융자를 얻는 바이어가 비용을 내는것이일반적이다.

하지만 ‘Phase II’까지 해야할경우셀러와바이어의합의에의해서비용을부담한다. 자칫 이 항목에 대해서 셀러와바이어간의비용부담을계약상으로정해놓지 않았을 경우 검사 비용에 대한 책임을 놓고 서로 간에 의견 충돌이일어나는 경우가 종종 있다. 만일 구입하려는매물의땅이오염되어있다면토질 오염제거 및 대체 비용으로 수만에서 많게는 수십만 달러의 비용이 발생할수도있다.

임대수입과관련된서류는전문가의도움을 받아 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를들면 휴대폰 안테나 설치를 위해 대형전화 회사와 건물 옥상 사용에 대한 장기 계약을 하는 경우가 있는데 이럴 경우 바이어는 계약에 명시된 조항대로건물 옥상의 사용이나 관리에 제한을받을수도 있다. 물론추가로임대수입이 생겨서 긍정적일 수도 있지만 건물에 대한 사용을 다른 업체가 갖고 있는부분에대해서는구매하고자하는목적에 잘 부합하는지 여부를 따져 보아야한다.

최근인플레이션에따른가파른금리인상으로부동산시장을관망하는바이어들이많아졌다.하지만높아진이자는차후상업용대출이만기되어재융자를해야 하는 건물주에게는 부담이 될 것이며 이에 따른 시장의 변화를 잘 감지하면좋은투자기회가될수도있는것이다.

문의:(310)227-0066