부동산매각후180일넘지말아야최종처분전까지양도세유예돼

어느덧11월을시작으로쌀쌀한날씨를대면하고있다.

돌이켜보면 지난 2년간은 역대 최저금리로 주택을 구입할 수 있는 최적의기회였지만, 너무 많은 경쟁으로 뒤로밀리고그러면서부동산가격이급격히오르자주저하다가이제는모기지금리의 상승으로 주택 가격에 변동이 있어도선뜻사는바이어가많이줄고있다.

오늘은 인컴유닛에 매매 교환인, 즉부동산 투자에서 가장 흔히 쓰이고 불리는 1031교환(1031 Exchange)에 대해말하려고 한다. 가장많은문의와현재의 시장 상황에서 아마 가장 많이 활용하고 있는 투자 방법의 일종이라 할수있겠다.

우선 법적으로는 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이충족되어야한다. 첫째, 새로구입하는부동산의 가치(가격)가 매각한부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이 이루어진다. 둘째, 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을 판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그후 135일 안에매입이종결되어야하므로총 180일을 넘겨서는혜택을 볼 수가 없다. 그리고 교환 대상즉구입하려는부동산의융자금액이예전에소유했던부동산의융자액보다많아야하는것도조건중의하나다.

현재소유하고있는상업용부동산을처분하고다른상업용부동산에투자하지않는다면매매시 국세청(IRS)에 세금을 지불해야 한다. 세금은 양도소득세(Capital Gain Tax)와 감가상각공제환수세(Recapture Tax) 두가지인데, 그동안 건물에 대한 감가상각(de preciation)을 받아온금액을매매차익과 더해서 해마다 받아 왔던 세금 혜택의 액수를 다시 소급해 개인 소득세율에맞게세금을내는것을말한다.

이때합법적으로세금납부를미룰수있는방법이있는데이것을1031교환이라 한다. 즉부동산을매각한후에세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로사용된다. 또한 1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한세금이없어지게되므로자녀들에게더큰재산을남길수있다.

부동산 교환을 연결해주는 회사 즉,인증된 중간서비스회사(Qualified Intermediary)를 통하여이법이진행된다 정해진 횟수나 빈도에 관계없이적용이가능하여비록매번부동산을팔고 살 때 차액을 통한 이익이 생기더라도, 여러해 시간이 지나서 최종적으로부동산을 처분하여 현금화하기 전까지는세금을유예받을수있는것이다.

이처럼 1031교환을 통하면 양도소득세, 감가상각공제환수세,순투자소득세(Net Investment Income Tax) 모두지연시킬수있는장점이있다.

문의: (213)718-7733