지출항목중공실률3%를기본으로캐시플로어는예금이자보다높아야

우리 한인들도 경제력 신장과 부를 이루는 것에 대한 관심이 높아서 주택은물론이고 상업용 건물이나 창고, 토지등 부동산 쪽으로 투자하는 경우가 점점많아지고있다.

오늘은 임대아파트에 투자하기 전에알아야 할 기본 상식과 용어에 대하여알아보자.

먼저 구매하려는 아파트의 수익성이나 가치를 제대로 분석할 수 있어야 한다. 먼저 임대수입이 얼마이고 융자를했을 때 월모기지 페이먼트를 하고 난후의 금액, 그리고 정해진 수입에 비해어떠한비용이예상되는지에대해따져봐야하고정확히알아야한다.

우선일년의총수입을계산할 때, 여기엔 테넌트들이 내는 렌트와 함께 부대 시설인 세탁장을 비롯해 정해진 렌트와는 별도로 따로 돈을 받고 빌려주는 작은 창고나 여분의 파킹랏이 있다면 이런 시설들에서 나온 수입을 모두합하여연 총수입(Annual Gross In come)이 정해진다. 그리고 일 년 동안에생기는 총지출(Annual Expenses)의정확한금액산정이중요하다.

우선기본적인지출의중요한항목에는 재산세, 화재보험을 비롯한 보험료,상하 수도세, 공동시설에 드는 전기나개스비, 정원관리비, 각종 수리비, 쓰레기 수거료, 그리고 관리를 전문회사에맡길경우의관리비등이 있다. 이제연총수입에서총지출을빼면 순수입(Net Operating Income)이 나오며, 이때잊지 말아야 할것이 공실률(Vacancy Rate)이다. 일 년 내내 아파트가 꽉 차있어도공실률을3% 정도잡아야한다.이유는 테넌트가 바뀔 경우 이사를 나가고 들어올 때 생기는 며칠간의 공백을계산한것이다.

그리고은행융자로아파트를살때이순수입에서페이먼트를하고나서투자자에게 돌아오는 돈을 캐시 플로어(Cash Flow)라고 하는 데 이 캐시 플로어가은행예금이자보다매우높아야바람직한투자라고할것이다.요즘같이은행 이자가 낮을 때는 상대적으로 이캐시플로우가좋게나올수 있다. 아파트를 비롯한 부동산 투자가 현재 들어오는 수입과 함께 매년 인상되는 렌트비로인한수익 증가, 부동산의가치상승, 건물의 감가상각에 의한 세금 혜택을 볼 수 있는 등 장기적으로 자산가치의 상승과 안정된 수입이 보장되는 훌륭한투자가될수있다.

부동산투자에관심을가지다보면캡(Capitalization Rate)이라는말을많이듣게되는 데, 일반적으로캡은배수(Gross Rent Multiplication, GRM)와 함께 부동산의 가치 산정에 쓰이는용어이다. 먼저 캡은 부동산의 가치와투자대상에서 나오는 순수입의 비율을말하는 것으로, 예를 들어 모든 경비를공제한 연 순수익이 12만 달러(월 1만달러)가나오는부동산이300만달러정도의 가격으로 거래되면 그 매물의 캡레이트는 4%이다. 그리고 GRM이란부동산의가격을일년렌트수입으로나눈숫자다. 즉 160만달러짜리아파트에서들어오는일년동안의임대수입이10만달러라면그매물의GRM은16이되는것이다.

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